不動産売却にかかる仲介手数料の計算方法とは？その他の諸費用や安くする方法も解説

不動産の売却を検討しはじめた方のなかには、「手数料や諸費用はいったいどのくらいかかるのだろうか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

不動産売却にかかる費用の全体像を把握しておくことで、売却後に手元に残る金額のおおよその見当がつき、想定外の出費に慌てることなく準備を進められます。

本記事では、不動産売却時にかかる仲介手数料の計算方法や、仲介手数料以外の諸費用、費用を節約するための方法について詳しく解説します。

不動産売却の基本が知りたい方はこちらも参考ください。

Daigasコラム/大阪ガス

不動産を売りたいなら何から始めるべき？まずは知っておきたい売却の基本を解説｜...

https://home.osakagas.co.jp/column/real-estate-sale/real-estate-knowledge/basic/

不動産売却における仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社に売却活動を依頼した際に支払う報酬のことです。物件の案内や購入希望者との価格交渉、売買契約の手続きサポートなど、売却にかかわる一連の業務に対して支払うものです。

売却にかかる費用のなかでも金額が大きくなりやすい項目で、売却価格が高くなるほど手数料の金額も上がる仕組みになっています。また、仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が定められており、不動産会社が上限を超えて請求することは禁止されています。

つまり、どの不動産会社に依頼しても、請求できる仲介手数料の上限は同じです。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、一般的に2回に分けて支払います。1回目は「売買契約締結時」に全体の50%、2回目は「残金決済（物件の引き渡し）時」に残りの50%を支払うケースが一般的です。

ただし、支払いのタイミングや分割の割合は不動産会社によって異なるため、媒介契約の締結前に確認しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって売却価格に応じた速算式で定められています。計算式は、以下のとおりです。

たとえば、売却価格が3,000万円の場合は以下のように計算します。

この計算式はあくまで「上限額」であり、実際にはこれを下回る金額で交渉できる場合もあります。

【早見表】売却額ごとの仲介手数料

自分の物件の売却価格に近い金額を参考に、おおよその手数料を確認してください。

売却価格が3,000万円を超えると、税込100万円以上の仲介手数料がかかることがわかります。

不動産売却で発生する仲介手数料以外の諸費用

不動産を売却する際には、仲介手数料だけでなく、さまざまな費用が発生します。これらを事前に把握しておかないと、売却後に手元に残る金額が想定よりも少なくなる可能性があります。主な諸費用は以下のとおりです。

それぞれの費用について、詳しく説明します。

1. 印紙税

売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた「印紙税」が必要です。印紙税は、契約書に収入印紙を貼付することで納税したことになります。

なお、不動産売買契約書については令和9年3月31日までに作成されたものを対象に軽減措置が適用され、通常より低い税額となります。売却価格ごとの印紙税額の一例は、以下のとおりです。

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」を元に作成

売買契約書は売主・買主それぞれが1通ずつ保有するため、それぞれが自分の契約書分の印紙代を負担するのが一般的です。なお、収入印紙を貼付しなかった場合には、本来の印紙税額の3倍に相当する「過怠税」が課されるペナルティがあるため注意しましょう。

不動産売却に関する税金について詳しく知りたい方はこちらも参考ください。

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不動産の売却には税金がかかる！知っておきたい税金の種類と節税の方法｜不動産売...

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2. 抵当権抹消費用・司法書士への報酬

住宅ローンを利用して購入した物件を売却する場合、ローンを完済したあとに「抵当権の抹消登記」という手続きが必要です。抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が物件に設定する担保権のことです。

抵当権が抹消できないと、買主に所有権を移転できず売買が成立しません。抵当権抹消の登記手続きは司法書士に依頼しておこない、登録免許税（不動産1件につき1,000円）と司法書士への報酬（1〜2万円程度）が必要です。

3. 住宅ローンの一括返済時の手数料

売却代金でローンを一括返済する場合、金融機関に対して「繰り上げ返済手数料」を支払う必要があります。手数料の金額は、金融機関や返済方法によって異なりますが、数千円〜数万円程度が一般的な相場です。

売却のスケジュールを組む前に、利用中の金融機関に手数料と手続きにかかる期間を確認しておくと、スムーズに進められます。

4. 譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。税率は、以下のように物件の所有期間によって異なります。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」を元に作成

所有期間が短いほど税率が高くなるため、売却のタイミングは慎重に検討することが重要です。ただし、自分が実際に住んでいたマイホームを売却する場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度を利用できます。

この制度を使えば、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができるため、多くのケースで税負担を軽減することが可能です。適用条件や手続き方法については、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

5. その他費用（ハウスクリーニング・測量費など）

売却の内容や物件の状態によっては、以下のような費用がかかる場合があります。

これらは必ず発生する費用ではありませんが、物件の状況によっては大きな出費になることもあります。売却前に不動産会社と相談しながら、必要な費用を把握しておくことが大切です。

不動産売却で手数料・諸費用を安くする3つの方法

売却にかかる費用を少しでも抑える方法として、以下の3つが挙げられます。

• 不動産買取を利用する
• 仲介手数料の値引き交渉を行う
• ハウスクリーニングや引越し費用を比較検討する

それぞれ詳しく解説します。

1. 不動産買取を利用する

不動産買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法のことです。通常の仲介売却と異なり、買主を探す必要がないため仲介手数料がかかりません。また、売却活動の期間が短く、早期に現金化できる点もメリットのひとつです。

一方で、買取価格は市場価格の6〜8割程度になるのが一般的です。手数料がゼロでも、売却価格そのものが下がることで結果的に手取り額が少なくなる可能性もあります。

「早く売りたい」「費用を極力かけたくない」という方には向いていますが、「できるだけ高く売りたい」という場合は、仲介売却との手取り額を比較した上で判断することをおすすめします。

2. 仲介手数料の値引き交渉を行う

仲介手数料の上限は法律で定められていますが、あくまでも「上限」であるため、値引き交渉をすること自体は可能です。交渉する場合は、媒介契約を締結する前におこなうことが重要です。

媒介契約後に交渉しようとすると、不動産会社との関係が悪化するリスクがあり、その後の売却活動に悪影響を及ぼす可能性があります。また、過度な値引き要求は印象を悪くしてしまい、仲介を引き受けてもらえなくなるリスクもあります。

さらに、値引きと引き換えに広告掲載の頻度が減ったり、内覧への対応が消極的になったりするなど、サービスの質が低下する可能性もあるので注意が必要です。値引き交渉を行う際には、信頼関係を損なわない範囲で、丁寧にお願いするようにしましょう。

3. ハウスクリーニングや引越し費用などの費用を比較検討する

ハウスクリーニングや引越しなどの費用は、複数の業者から見積もりを取って比較することで、節約できる可能性があります。同じ条件でも業者によって価格差が大きく、数万円単位の差が出ることも珍しくありません。

また、複数社を比較することで各社のサービス内容の違いも把握でき、自分に本当に必要なサービスを選ぶ判断材料にもなります。「とりあえず1社に依頼する」ではなく、最低でも2〜3社から見積もりをとるだけで、費用を抑えられる可能性があります。

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不動産売却の手数料に関してよくある質問

不動産売却の手数料について、よくある質問に回答します。

1. 仲介手数料無料の不動産会社を選んだほうが得なのか？

「仲介手数料無料」が必ずしもお得とはいえません。手数料を無料にするために、売却価格を相場より低く設定していたり、買主側から通常より多く手数料を受けとる仕組みを採用していたりするケースがあります。

また、手数料を取らない場合には、最低限の業務しかおこなわない可能性もあります。

手数料の有無だけで判断するのではなく「売却価格から諸費用を差し引いた手取り額の合計」で比較することが大切です。また不動産会社を選ぶ際は、仲介手数料だけでなく、売却実績や担当者の対応力、利用者の口コミなども参考にしてみましょう。

2. マンションと一戸建てでは仲介手数料の額は変わるのか？

マンションと一戸建てで、仲介手数料の計算方法は変わりません。同じ売却価格であれば物件の種類（マンション・一戸建て・土地）にかかわらず、仲介手数料の上限額は同じになります。

仲介手数料の金額に影響するのは「物件の種類」ではなく「売却価格」であることを覚えておきましょう。

3. 売却活動を途中でキャンセルした場合、手数料はかかるのか？

売買契約が成立する前に売却活動をキャンセルした場合、原則として仲介手数料は発生しません。なぜなら、仲介手数料は「売買契約の成立」を条件に発生する成功報酬型の費用だからです。

ただし、売却活動の過程で不動産会社がすでに費用を負担していた場合（遠方物件への出張費、特別な広告掲載費など）については、かかった費用を別途請求される場合があります。媒介契約を結ぶ前に「キャンセル時の費用の取り扱い」について不動産会社に確認しておくと安心です。

まとめ

不動産売却における仲介手数料は、売却価格に応じて金額が変わり、売却にかかる費用のなかでもとくに大きな割合を占めます。

上限額の計算方法を理解し、値引き交渉のタイミングや不動産買取の活用なども視野に入れながら、仲介手数料を含めた諸費用全体を把握することが大切です。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、費用も含めた具体的なシミュレーションを確認してみましょう。

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